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都民住宅 一括借上契約終了の物語 第1話

一括借上契約終了にともなう事業相談は、突然始まった。

 

都民住宅とは

 国の「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」(平成5年7月施行)を活用し、広さ、設備など一定の基準で建設された、中堅所得者層向けの良質な賃貸住宅です。国の制度である特定優良賃貸住宅(特優賃)を東京都では「都民住宅」と呼んでいます。

 国と東京都から入居者の家賃負担を軽減するために建設費と家賃の一部補助が行われている住宅(都民住宅A型)と建設費の一部補助が行われている住宅(都民住宅B型・都市型民間賃貸住宅)があります。

都民住宅とは

 現在、都民住宅、都市型民間賃貸住宅の新規建設は行っておりません。

平成25年(2013年)8月某日。

その依頼は、暇を持て余していた私を見かねて、根回しをしてくれた方からのありがたい申し出で始まりました。
都民住宅の一括借上終了を平成29年3月に迎える物件について、一緒に考えてほしいというのがその内容でした。発注元のオーナー様はさらにありがたいことに、わざわざ契約書を作成して押印してくれたのです。
コンサルティング契約

定例会への出席

平成25年(2013年)9月第一週から、毎週一回朝9時30分からの定例会に、必ず出席する日々が始まりました。
そして、それはすぐに、毎週一回、私の作業の進捗状況を報告する場となり、私の提案場となり、オーナーとそのご家族のコンセンサスを得る場所となっていったのです。
私が経営修士(MBA)の資格を有しているとはいえ(筆者経歴参照)、海の物とも山の物ともつかない状態で、よくご英断いただいたものだと、今になって思えば感謝するとともに、期待を裏切らないように毎週必至だった当時を思い出します。

コンサルティング開始当初、都民住宅 一括借上終了に対して行ったこと

●契約条件の一覧
●「家賃等振込金額通知書」の入力
●「家賃減額補助通知書」の入力
まず、契約書を拝見し、契約条件の一覧表を作成しました。
次に、東京都住宅供給公社様から毎月送られてくる、「家賃等振込金額通知書」を4年前の平成21年(2009年)に逆上って、表計算ソフト(Excel)に入力しました。なぜ、4年前かというと、たまたまお借りできるファイルがそこからのものが綴られていたからです。
同様に、「家賃減額補助通知書」の内容も平成21年(2009年)から、各戸の変遷を記録していきました。

賃貸住宅の規模

ここで、私が相談を受けた賃貸住宅の規模ですが、差替えがない範囲でいうと、東京都住宅供給公社様が管理する都民住宅の規模で言えば、1棟あたりの平均戸数より多い規模だと思います。
ですので、過去4年に逆上って、記録を入力する作業はそれなりの労力を必要とする作業でした。

賃貸マンション事業を経営面から把握する

4年分の通知書の入力には、ご契約いただいたコンサルティング料の範囲で、ほぼ3ヵ月〜5ヵ月を掛けました。
この作業によって、担当する賃貸物件でどんなことが起きているか、つぶさに理解することができました。
単に金額を入力するのではなく、通知書の一件一件に目を通して、どんな作業にどのくらいの費用が掛かっているのかを理解し、またそれが、4年間でどのように変化しているのかを、知識として蓄えることができました。

ありがとうの報告会を開催!

多くの都民住宅の賃貸物件のオーナーがそうであるように、私が担当する物件も、相続対策の目的で個人所有の土地に建てられた物件でした。建築当初にオーナーがリスクを考えて、悩んだ末に契約したことで、契約期間中のオーナー家族は安定した収入を得、子どもは学校に行き、家族はたまには贅沢に外食を楽しんだのかもしれません。
それもこれも、あの時判断をしてその後も維持に心を砕いてきたオーナーの孤独な戦いの結果だということが、前述の分析から分かってきたのです。
作業開始から3ヵ月が過ぎた頃、定例会で私はひとつの提案をしました。

「この春に、家族会議を開いていただきたい。そして、そこで私からご報告をしたい。その内容は、オーナー、今までありがとうという内容になるはずです。」

私は、この家族会議をひとつのきっかけにしようと考えていました。
契約書に記載されているもう一つの役割「新経営に係る経営指標等の作成」を作成しご提案するきっかけです。
それは単なる経営分析ではなく、地域性・時代性そして事業承継を睨んだ経営指標のご提案を行うつもりだったのです。

平成26年4月の家族会議に向けて、書類が積み上げられた机の前を離れて、賃貸マンションの現状を探るべく、街へ出たのです。

次回、第二回「東京都住宅供給公社様とのはじめての打ち合わせ」は、2016年11月初旬更新予定です。

WEB自主制作マラソン@2016summer

今年の夏は、自力でホームページを立ち上げてみませんか?
こんな人が対象です。
・ ホームページを作りたいが予算がない
・ 月々の維持費を抑えたい
・ 自分で管理できるようになりたい
・ 以前、WEBサイトを作ろうとしたが、断念した


講義内で、講師が実際にサイトを作成します。
その様子を見ながら、参加者もご自身のWEBサイトをその場で作成していきます。
【事前インタビュー】
電話、またはメールで、事前準備のやり取りをしていただきます。
その上で、受講するかどうかを決めてください。
【開催場所】
スペースオルデュール@東中野、落合
中野区上高田1−2−41 コーポシンエイ1F
https://www.facebook.com/スペース-オルデュール-650421865069817/
平成28年8月20日(土)、21日(日)、28日(日)、および9月の2日間全5回開催


【講習内容】
事前講習 サーバ選び、デザイン選び概論
1日目 レンタルサーバ登録とWordPress基本設定
2日目 デザインテンプレートインストール
3日目 プラグインインストール
《以降は任意》
4日目 GooglelAnalystic設定、WebConsole設定
5日目 SNS連携と投稿方法


【タイムスケジュール予定】
① 10時50分〜 準備ならびに質疑応答
② 11時〜 講習一限目
③ 13時〜 昼食(お弁当またはコンビニ食にて、歓談しながら食事 外食も可)
④ 14時〜 講習二限目
⑤ 15時〜 質疑応答
16時終了
⑥ 16時〜 補習
終了期限 20時
途中からの参加や、途中退出は自由ですが、講習を受けられなかった方の、講習中のご質問を制限させていただく場合があります。


【参加資格】
講師による事前のインタビューで適格者と判断できた方。
事前インタビュー費用 2,000円 講習時後払い ※不参加の場合、不払いも可
【費用】
全講習履修の場合、5万円(参加時支払い金額3万円)
お支払いは、現金またはPeatixを利用したカード払いも準備しています。
WiFi利用料500円/日
その他(サービスに直接支払い)
サーバを新規に契約の場合、レンタルサーバ代
例)さくらインターネット スタンダードの場合、月額515円
http://www.sakura.ne.jp/?_ga=1.40518629.698349701.1461224237
デザインテンプレートの有料のものを利用する場合
7,000円〜10,000円程度
http://design-plus1.com/tcd-w/wp-tcd


【当日携帯するもの】
クレジットカード(サーバ契約&デザインテンプレート決済用)
ノートPC(※事前講習時の打ち合わせによっては、なし)
ポケットWiFiまたはスマホのテザリング(※事前講習の打ち合わせによってはなし)
【お断り】
・ 同業者の方のご出席はお断りいたします。
・ 途中からの参加もお断りいたします。
・ 他の方の迷惑になると講師が判断した場合、理由の如何に関わらず、退席をお願いする場合がございます。
【講師並びに主催者紹介】
FacebookならびにWEBサイトでご確認ください。
【目的】
「ご自分で作業をするならとことんお付き合いしましょう。」
というのが、今回のコンセプトです。


お問い合わせ:kawasemistyle.com facebook.com/kawasemistyle/ 09035477281

WEBサイト自主制作マラソン@2016 GW(4/28・30・5/1)

ウェブサイト制作をじぶんでやるなら付き合うよ!

カワセミスタイルたなくらは決心しました。
平成28年4月29日(金・祝)、30日(土)、5月1日(日)、5月7日(土)、8日(日)に、全5回で開催

今年のゴールデンウィーク前半は、自力でホームページを立ち上げてみませんか?
WEBサイト制作を依頼すると、数十万円の見積書提示され、
維持費として月額費用も必要な場合も。
けれども、自分にはそんな予算はない。
でも、ウェブサイトは絶対必要!
そして、自分で更新したい! そんな人が対象です。

・ ホームページを作りたいが予算がない
・ 月々の維持費を抑えたい
・ 自分で管理できるようになりたい
・ 以前、WEBサイトを作ろうとしたが、断念した

【内容】
講義内で、講師が実際にサイトを作成します。
その様子を見ながら、参加者もご自身のWEBサイトをその場で作成していきます。

【事前インタビュー】
電話、またはメールで、事前準備のやり取りをしていただきます。
その上で、受講するかどうかを決めてください。

お申し込み、お問い合わせはこちらから

【開催場所】
スペースオルデュール@東中野、落合
facebook.com/スペース-オルデュール-650421865069817/
中野区上高田1−2−41 コーポシンエイ1F

【講習内容】
事前インタビュー サーバ選び、デザイン選び概論
1日目 レンタルサーバ登録とWordPress基本設定
2日目 デザインテンプレートインストール
3日目 プラグインインストール
《以降は任意》
4日目 GooglelAnalystic設定、WebConsole設定
5日目 SNS連携と投稿方法

【タイムスケジュール】
① 10時〜 準備ならびに質疑応答
② 11時〜 講習一限目
③ 13時〜 昼食(お弁当またはコンビニ食にて、歓談しながら食事 外食も可)
④ 14時〜 講習二限目
⑤ 15時〜 質疑応答
16時終了
⑥ 16時〜 補習
終了期限 20時
途中からの参加や、途中退出は自由ですが、講習を受けられなかった方の、講習中のご質問を制限させていただく場合があります。

【参加資格】
講師による事前のインタビューで適格者と判断できた方。
事前インタビュー費用 1,500円 講習時後払い ※不参加の場合、不払いも可

【費用】
全講習履修の場合、5万円(参加時支払い金額3万円)
お支払いは、現金またはPeatixを利用したカード払いも準備しています。
WiFi利用料500円/日 ※施設のWiFiを利用する場合
その他(サービスに直接支払い)
サーバを新規に契約の場合、レンタルサーバ代
例)さくらインターネット スタンダードの場合、月額515円
http://www.sakura.ne.jp/?_ga=1.40518629.698349701.1461224237
デザインテンプレートの有料のものを利用する場合
7,000円〜10,000円程度
http://design-plus1.com/tcd-w/wp-tcd

【当日携帯するもの】
クレジットカード(サーバ契約&デザインテンプレート決済用)
ノートPC(※事前講習時の打ち合わせによっては、なし)
ポケットWiFiまたはスマホのテザリング(※事前講習の打ち合わせによってはなし)

【お断り】
・ 同業者の方のご出席はお断りいたします。
・ 途中からの参加もお断りいたします。
・ 他の方の迷惑になると講師が判断した場合、理由の如何に関わらず、退席をお願いする場合がございます。

【講師並びに主催者紹介】
FacebookならびにWEBサイトでご確認ください。

【目的】
「ご自分で作業をするならとことんお付き合いしましょう。」
というのが、今回のコンセプトです。

お申し込み、お問い合わせはこちらから

そのホームページ制作会社は、あなたの事業を理解していますか?

ウェブサイトは必要ないかも知れません

そのような選択肢をご提示する可能性があります。

私どもがウェブサイト制作のご相談でご相談者様から聞き出そうとするのは、第一に次の点です。

  • 事業・経営者様の魅力は何か?
  • お客様に喜ばれているサービスは何か?
  • そのお客様はどこにいるか?
  • どのようなお客様を獲得しようとしているか?

第二は、

  • パソコンの習熟度、ウェブサイトに関する理解度
  • パソコン環境、更新環境
  • ウェブサイト運営に関われる時間
  • 運営を継続するために必要なこと

そして第三は、

  • ウェブサイトを制作したことで得られるご相談者様の利益
その上で、ご相談者様にとって最適なウェブサイトのイメージやSNSの活用をご提案します。

事業を理解した上で、誠心誠意のご提案を行うことを目標にしています。

写真の渋沢栄一翁に恥じない『利他主義』『士魂商才』で、ご相談に乗れれば幸いです。

 

IT担当者が退職して、HP更新やパソコンの更新、経理が滞ってませんか?

実際にお手伝いした実例集

悩んでいた数ヵ月が、私どもであれば、あっという間。費用対効果は想像以上です。

実例その1

◆契約済みのグループウェアを利用して、得意先とのやり取りに「電子会議室」を転用したい。

作業量:2日間、5時間

成果物:操作マニュアル、使い方説明

実例その2

◆電子政府(e-Gov)を利用して、電子申請を推し進めたい。

作業量:約30時間、8日間

成果物:

  • 日本年金機構の届書作成プログラムのマニュアル
  • 電子政府(e-Gov)への申請方法のパターンをマニュアル化
  • 電子申請に関する問合せのノウハウ
  • 電子申請可能な手続き一覧をベースに対応表として整備

 実例その3

◆Facebookページを開設したい。

作業量:約2時間

実例その4

◆事務所内のパソコン環境を整備して欲しい

作業量:相談1時間、実作業7時間

作業内容:

  • LAN環境設定
  • プリンタ設定
  • メーラー設定

 

以上、なんでもお声がけください。

事業承継や、相続、老後の準備はお済みですか?

ファイナンシャルプランナー事業部では、事業承継や相続プランの作成など、ご相談を幅広くお受けしています。

 資格

AFP(日本FP協会認定)

MBA修士(SBI大学院大学卒)

ご相談内容(実績)

弁護士・税理士・司法書士などに実務を委託する以前の、簡単なご相談や、試算やプラン作成をお受けしています。

  • 事業承継プラン
  • 遺言作成
  • 任意成年後見人契約
  • エンディングノート作成
  • 相続相談

弁護士・税理士・司法書士などは、ご紹介いたします。

その他のご相談

  • 金融商品
  • 保険商品
  • 住宅ローン
  • 家計相談

などのご相談については、専門FPの意見を聞きながらお応えいたします。

 

WordPressを利用したホームページ制作の低コスト化

池袋のレストランのコンサルティングの中で、ホームページ制作の依頼に対して、低コストでのホームページ制作の実現を行った。

ご依頼主との対話を重ねることで、事業全体を俯瞰でき、経営判断も含めたより具体的な制作のご提案例を、以下に時系列に示します。

1.Wordpressによるホームページ制作の低コスト化の提案

少ない予算の中で、効率的に広告に資金を投下することを提案し、その具体案として、Wordpressによるホームページ制作の低コスト化について提案を行った。

2.デザイン選定

8/19〜 海外のサイトも含め、イメージに近いデザインを求めて、探し続ける。

WordPressを利用したホームページ制作の低コスト化

スマートフォン対応の確認も必須。

※スマートフォンの操作性が低いために採用を断念するサービスもある

WordPressを利用したホームページ制作の低コスト化

3.ホームページ構成の作成

9/3 デザインを決定し、そのデザインにホームページ構成を書き込む

建前でいえば、ホームページ構成を作成してからデザインですが、多くの方がホームページ構成を作成することができません。Wordpressを利用することのメリットは、

気に入ったデザインのページサンプルを操作しながら、ホームページ構成を考えられるところです。

 

なお、この方法で支援するためには、いくつかの条件がございますので、ご相談ください。

 

新規店舗のFacebookページ作成とプロモーション

Facebookページを作成した後、独自のURLを登録するなどの細かい処理を行い、プロモーション活動を支援します。

ご相談時期が早ければ早いほど、オープン時の集客力に差が出ます。

 

ソーシャルメディア利用のコーチング

Facebookやtwitter、LINEの使い方がよく分からない方に、コーチングを行っています。

必要なときに必要なだけやり取りすることでストレス無くマスターすることができます。